國土部公布《不動產登記暫行條例》實施
2015-03-17 09:45:00

  

●上世紀八、九十年代“房地產開發”以后產生的新房產,只是給土地定了使用權期限。但房屋不是“使用權”,沒有期限,而是永久的所有權,分別發證。

●《不動產權證書》是“房地合一”的,那么其下設選項理應照顧到房屋和土地兩部分,但現在的證書中籠統設定一個“使用期限”選項,這很容易引起歧義,難道房子的永久性所有權變成了“有年限”的所有權嗎?

●國土部的解釋并沒有解決產生歧義的根源,而是將土地使用權的地位擺在了房屋所有權之上,目的也是方便政府管理而非保護業主權利。加之對“使用期限”的限定性沒有做出明確規范,未來一旦出現問題,國土部的解釋并不具有法律效力。

2015年3月1日,國土部公布《不動產登記暫行條例》實施,隨即發布了新版《不動產權證書》樣本。該證書按照“房地合一”思路來設計,關鍵內頁所設計的表格中設定了“使用期限”一項。

《不動產權證書》似讓房主一夜間變成房客

以往,針對上世紀八、九十年代“房地產開發”以后產生的新房產,只是給土地定了使用權期限。但房屋不是“使用權”,沒有期限,而是永久的所有權,分別發證。

現在,把原來的兩證合到一個證上來體現權屬。根據已公開的《不動產權證書》內頁顯示,不動產登記的主要信息為:權利人、共有情況、坐落、不動產單元號、權利類型、權利性質、用途、面積、使用期限、權利其他情況等。但新不動產權證書樣本一經發布,關鍵內頁所設計的表格中設定了“使用期限”一項,似乎讓全國房主一夜間變成只擁有使用權的“房客”.

在“房地分離”的土地制度下,住宅土地最長70年的土地使用權到期后,業主的房屋所有權需要自動續期,才能使房屋所有權有所保證?,F在“房地合一”,那么其下設選項理應照顧到房屋和土地兩部分,但現在的證書中籠統設定一個“使用期限”選項,這很容易引起歧義,難道房子永久性的所有權變成“有年限”的所有權嗎?

其實,使用期限之爭,暴露的仍是“有年限的土地使用權”與“永久性房屋所有權”構成的潛在矛盾。

國土部回應稱,房屋所有權本身不存在期限問題,《不動產權證書》上的“使用期限”不是房屋所有權期限,而指的是土地使用權和海域使用權期限,而產權登記一直有使用期限,并非可有可無。但這樣的解釋不能消除外界的疑慮,真要引發了法律上的爭議,國土資源部的解釋是否足夠權威還很難說。

按照《物權法》,住宅“自動續期”,但既然“自動”,就不應存在“期”和“續期”.事實上,只要是所有權,就一定是永久的,只要是使用權,就一定是有期限的。所有權是所有者的業權,使用權是非所有者的租權,兩者在常識和邏輯上不可能附著于同一個物。但現在這份新《不動產權證書》卻把主和客放在了同一表格也是惟一的表格上了,容易在實際操作中引發出許多不好的法律后果。

這樣一本嚴肅的法定權利證書,本應當是明晰的、沒有歧義的,然而新版《不動產權證書》卻用模糊的概念,造成公眾爭議,這不符合依法行政原則。

國土部的回應并未說清問題且無效力

國土部之前有個回應,稱《不動產權證書》上的“使用期限”不是房屋所有權期限,而指的是土地使用權和海域使用權的期限,而且還有更為詳細的解釋。但是,這些解釋不足以澄清外界的“誤讀”.因為國土部的解釋并沒有解決產生歧義的根源,而是將土地使用權的地位擺在了房屋所有權之上,目的也是方便政府管理而非保護業主權利。加之這一選項對“使用期限”的限定性沒有做出明確規范,未來一旦出現問題,國土部的解釋并不具有法律效力。

對權利人來說,《不動產權證書》是不動產權利人的唯一法律憑證,如果圍繞證書出現法律糾紛,那么對不動產權的判定將依照現有相關法律,參照相關政策法規。一旦出現糾紛,權利人一方也很難出示相應證據,而國土部所謂的“澄清”到時也不能成為法律依據。

國土部還在微博上貼出了《不動產權證書》內頁填寫范例,這個范例是沒有法律效力的。國土部對“使用期限”的解釋只能視為“填寫指南”,并未在任何法律法規中進行明確規范。同時,最新出臺的《不動產統一登記暫行條例》也并未對證書中所指的“使用期限”一項做出明確說明。這意味著,一旦出現問題,在缺少法律解釋的環境下,權利人只能遵循政府的“一家之言”。

 

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