2015年中國房地產市場20個重大走勢預測
2015-01-26 18:10:00

 

日前,世界銀行發布《中國經濟簡報》將2014年的增長預測下調至7.4%,并預計2015-2016年的GDP平均增速將下降,其中,2016年將降至7.1%。

國家統計局發布數據顯示,9月份70大中城市房價環比無一上漲,除廈門新建商品住宅價格環比持平外,其余城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降,創下了歷史紀錄。分析人士亦表示,最近一年買房的人大部分都虧了。

2015年房價會跌嗎?

近日,著名投行中金公司發布了深度報告,對中國房地產業在2015年的走勢進行了詳盡的預測,總結出20條重大行業趨勢預測結論。

1、未來供給面趨收縮,投資活動趨保守,新開工收縮,2015年供應下降5%。

房企減少拿地、放緩開工節奏等戰略收縮已成既定事實,存貨積壓、現金流緊張、負債率攀升讓開發商放慢擴張步伐。

數據顯示,1-9月份,房地產開發企業土地購置面積2.40億平方米,同比下降4.6%,降幅比1-8月份縮窄1.4個百分點;土地成交價款6781億元,同比增長11.5%,增速下降1.3個百分點。9月份土地市場需求仍未見明顯起色。

針對目前樓市庫存量大、消化時間長的問題,任志強此前認為,不是所有的庫存都能消化,有些庫存可能再過10年也消化不了,比如鄂爾多斯這樣沒人的地方,庫存就一直都消化不了,但在全國統計中,庫存總量會逐漸累積起來。

2、行業庫存去化周期在年底出現改善跡象。

前幾年各地熱衷于開發房地產,如今,樓市供應速度已快于銷售速度,而住房庫存也悄然翻倍。

近幾年來市場供應量迅速上升,主要由3個原因所致。首先,為應對金融危機,2008年國內釋放大量流動性,但由于實體經濟不振,大量的資金直接或間接地進入了房地產領域。

其次,2011年1月26日,我國推出了調控樓市的“新國八條”,祭出限購和限貸政策,并使得全國40多個城市開展限購。受此影響,投資房地產的形式也發生了變化,從直接購買房產過渡到購買房地產信托等。這些資金又進入房地產開發投資領域,成為供給資金。

第三,從2011年開始,地方政府對土地財政的依賴程度明顯提高,土地出讓的速度加快,使得供給端的增長速度很快。

3、資金價格方面,預計2015年實際利率平穩回落,回落速度緩于2012年

根據中金宏觀組預測,2015全年將有兩次降息,而CPI同比增速將滑落至1.4%的低位(2014年預測:2.0%),意味著實際利率在2015 年將呈現穩步小幅回落趨勢,回落速度緩于2012年,而實際利率與房價負相關,預示著2015 年房價平穩。

預計2015年M2增速依然將保持13%的同比增長,新增信貸額達9.5萬億元。按照過往經驗,新增信貸的15%-20%將用于按揭貸款投放,加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度,估計全年新發放按揭貸款將在3.4萬億元左右,同比增長14%,將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91萬億元。

4、2013年開始,中國房地產市場逐步由住房短缺時代走向升級改善時代,標志性事件是戶均1套房的實現。

自1998年住房制度全面改革以來,中國住房市場化程度不斷提高,住宅投資增速明顯,住房供給規??焖僭黾?。入“十二五”時期以來,保障性安居工程建設加快推進,住房保障受益群體持續擴大。

截至2012年年底,中國累計用實物方式解決了3100萬戶城鎮家庭的住房困難,覆蓋面達到12.5%。如果“十二五”期間能順利完成3600萬套保障房新開工任務,到2015年年底,全國就可以累計用實物方式解決5178萬戶城鎮家庭的住房困難,城鎮家庭保障覆蓋面將達到20.4%。

屆時中國住房市場結構會發生很大變化,政府在解決城鎮中低收入家庭住房困難方面將發揮更積極的作用。

但未來住房潛在需求將逐年下降,市場重心轉為“改善”+“保障”,調控政策也將由2010~2013年的壓制需求轉為鼓勵住房消費、防范房地產市場風險。

5、土地制度:鼓勵舊城改造,嚴控特大型城市新增建設用地;或將有改性/城市更新的制度性框架出臺。

近年來,相對于土地保有量大的城市,不少土地資源或腹地有限的二三線城市在探尋新區發展的同時,也正在踐行大規模的舊城改造。

隨著之前眾多城市舊改項目的經驗總結,人們已經普遍意識到,舊城改造給城市帶來的并不僅是在新容積率下各物業的再組合,而是城市價值的再創造。舊城區在新城市發展趨勢下所承載的應該是未來的價值。這些未來的價值,往往通過商業早期傳遞給市場。

中國國土資源部此前向社會公布《關于強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》,明確耕地保護優先原則,將重點控制東部地區特別是京津冀、長三角、珠三角建設用地規模;嚴禁在流轉農地上建設旅游度假村、高爾夫球場、別墅會所等。

目前,中國土地開發強度總體偏高,建設用地存量大、利用效率低。官方在中共十八屆三中全會、中央經濟工作會議等重要會議上,多次強調嚴守18億畝耕地保護紅線、耕地數量和質量保護并重等。

今后,人口500萬以上特大城市的中心城區,除了生活用地及公共基礎設施用地,原則上不再安排新增建設用地。但是,何謂“生活用地”,是否包括商品房用地;“原則上不再新增供地”如何執行,成為房地產市場的最大懸念。

6、2015年是房地產投資的“小年”,預計投資增速降速至8%,新開工面積同比下降10%,以下第7點成其理由。

7、歷史上看,房地產投資增速是到位資金來源及行業銷售額的滯后指標。

2014 年行業到位資金的快速下降將繼續拖累房地產投資增速;目前行業可售庫存依然在高位,拿地未有明顯起色,預期2015 年新開工將繼續縮減,從產業邏輯鏈看,行業投資增速恢復上行需要等待可售庫存系統性下降,拿地恢復時點或在2015 年2 季度及以后。

8、按揭貸款支持將有所好轉,預計銷售額同比增長5%左右,銷售面積同比增速3%。

行業銷售指標的先行指標則是信貸增速,中金宏觀組預計2015 年M2 增速依然將保持13%的同比增長,新增信貸額達9.5 萬億元,按照過往經驗,新增信貸的15%~20%將用于按揭貸款投放,加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度,我們估計全年新發放按揭貸款將在3.4 萬億左右,同比增長14%,將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91 萬億。

9、9大重點城市數據顯示,2015 年供需缺口將收窄,預計城市供應同比下降7%,需求同比回暖9%。

10、中小型城市面臨高基數,回暖幅度偏弱:而看到中小型城市,比如我們觀察的2.5 線城市及三四線城市(中金2.5 線城市定義為,除開40 個一二線城市外、房地產市場發展情況較好的46 個地級市),近年來逐步進入市場發展的平穩期(類似二線城市的2009~2014 年),限于高基數,我們預期2015 年城市商品住宅銷售額同比漲幅分別為4%和-2%,明顯弱于一二線城市8%以上的整體水平。

11、房價預計2015 年2 季度之后才能回暖,環比調整幅度在5%以內,全年整體較為平穩:過去十年的歷史經驗告訴我們,房價與實際利率呈現負相關關系,而且居民存款定期化速度(表現為活期存款與定期存款增速差)則對房價具備一定程度領先關系,我們預計房價在2015 年2 季度之后回暖,預計重點城市2015 年的房價低點環比調整幅度在5%以內。

12、存量住房戶均超過1 套,測算空臵率達17.7%,未來需求轉向“居住升級”+“舊城改造”。我們測算,城鎮家庭共擁有存量房2.6 億套,6.2 億間,合計209 億平米。

13、國際經驗看,除非土地供給嚴格被控制,地產商高利潤率不可持續:我們比對其他國家/地區開發商發展經驗發現,由于地產開發商行業并未形成核心進入壁壘,除了土地供給嚴格被控制的城市型經濟體(比如香港),開發商開發業務的毛利率均在20%左右波動,而凈利潤率都在10%以下。

14、進入地產“白銀”時代,銷售規模見頂、利潤率下行、競爭加劇之后,開發商唯有轉型,存在布局重劃、產業拓展、模式切換三條路徑

縱覽各國/地區開發商發展歷程,可以將開發商的轉型之路歸結為“布局”、“產業”及“模式”三個維度,展望未來三到五年,我們預期在行業規模增長空間見頂情況下,將迎來開發商轉型良機。

15、開發商未來要重點布局“核心,核心還是核心”的前20%一二線城市

基于我們詳細數據挖掘結果,40 個一二線城市中,我們僅看好房地產市場飽和度較低、未來仍然具有潛力的前20%的一二線城市,如北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門等城市。

16、從產業發展角度看,未來主流大開發商將更加傾向于縱向一體化,而中小型公司則實現跨領域多元化。

縱覽各個國家、經濟體中開發商的發展經驗,我們發現,在人口基數較大或者幅員遼闊的國家/經濟體中,主流開發商傾向于實現縱向一體化(比如美國1980 年以來發展按揭貸款公司、日本開發商介入建筑行業,提高持有物業比重),堅守住宅開發產業鏈;而城市型經濟體、海島型經濟體,或者是中小型公司則“船小好調頭”,更容易實現跨領域多元化(比如香港、中國臺灣地區開發商,均在行業增長空間見頂之后,涉入本城市/地區的其他產業發展,比如公共交通、百貨、電子產業等等).

17、達到縱向一體化或者跨領域多元化的主要手段還是并購,未來三到五年是產業并購大發展時代

而同時,美國、中國臺灣等經濟體,實現縱向一體化、跨領域多元化的主要路徑是通過并購,而非自身培育,因此,在行業增長空間見頂情況下,我們認為,未來三到五年,中國將有更多地產產業內并購案例(類似美國1990-2002 年間),及中小型公司跨行業多元化案例(類似中國臺灣地區的1992 年~2002 年)出爐。

18、傳統開發商模式的核心要素是“優質土地獲取能力”+“資金運用效率”

從價值鏈角度來講,開發商核心價值來自于獲取的土地增值部分,背后核心支撐要素在于優質土地的獲取能力以及運用資金效率。那么從模式上去思考轉型的方向,就必須在土地獲取、資金利用兩點上做文章。

19、傳統大國經濟體中,土地持有開發商都是以國內市場為主,因此行業下行周期中模式上需要降杠桿、輕資產

在大國經濟體中,開發商還是以資產持有的產業發展道路為主,價值鏈要素更加注重土地獲取,資金杠桿為土地發展服務,難以實現系統性國際化,所以從日本、美國等國的開發商業務布局來看,持有大量土地的重資產型開發商,比如帕爾迪、三井不動產等,其海外業務布局占到全部業務比重都在10%以內。而當這些開發商面臨行業下行周期時,多數的選擇是實現降杠桿,輕資產來應對行業的波動。

20、實現國際化則需要高度的金融化,加杠桿實現跨地區、高回報的“小而美”

模式的另一個極端則是高度金融化,這個在商業地產、資本市場雙發達的經濟體較為突出,往往出現在產業發展周期后端(住宅建設量大幅萎縮或者處于城市型經濟體),且金融業高度發展之后,其突出模式就是房地產基金的高速發展,脫離產業持有實現金融投資化、國際跨區域布局,比較典型的案例有新加坡的凱德臵地,美國的鐵獅門等等。

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